Relación de vivienda o "relación cuota-ingreso"
Su prestamista sumará su pago hipotecario mensual anticipado más otros costos mensuales de propiedad de la vivienda. Otros costos de ser propietario de una vivienda podrían incluir los cargos de la asociación de propietarios (HOA, en inglés), los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro de propiedad. Normalmente, algunos de estos gastos están incluidos en el pago mensual de su hipoteca. Para calcular su índice de relación de vivienda o relación cuota-ingreso, su prestamista dividirá el pago anticipado de la hipoteca y los gastos de propiedad de la vivienda por el monto de ingresos brutos mensuales.

Relación de deuda total o "porcentaje por cancelación anticipada"
Además de calcular su índice de relación de vivienda, un prestamista también analizará su índice de deuda total. En este momento, se analizarán y sumarán sus otras deudas a plazos y renovables. Las deudas renovables y a plazos aparecerán en su informe de crédito. Estos pagos son gastos tales como los pagos mínimos mensuales de tarjetas de crédito, pagos de préstamos estudiantiles, pensión alimenticia, manutención de niños, pagos de automóviles, etc. Su prestamista sumará todas sus cuotas mensuales y las deudas renovables además de su pago mensual estimado de la hipoteca y los gastos de vivienda y dividirá ese número por su ingreso bruto mensual.

Por lo general, sus índices de relación deuda cuota-ingreso y por cancelación anticipada debe ser 28 por ciento y 36 por ciento o menos.

• Los límites de la FHA actualmente son 31/43, aunque estos pueden ser más altos con la justificación del prestamista.
• Los límites de VA solo se calculan con un DTI de 41.
• Los límites del USDA son 29/41.

Algunos prestamistas pueden calificarlo con una relación de porcentaje por cancelación anticipada mucho más alta al obtener la aprobación para un préstamo no convencional. Un préstamo no convencional no se ajusta a las pautas de compra establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas pautas de compra generalmente tienen que ver con normas o limitaciones en puntajes de crédito, LTV e índices DTI. Por lo general, los préstamos no convencionales se consideran más riesgosos y, por lo general, un prestatario tiene que pagar más de lo que pagaría por un préstamo convencional.

Para obtener un préstamo para comprar una vivienda, deberá completar una solicitud de hipoteca. Esta solicitud, generalmente llamada Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial, o Formulario Fannie Mae N.º 1003, ayudará al prestamista a determinar si usted es un buen candidato para recibir un préstamo y cuánto le permitirán tomar prestado. Puede completar este formulario para obtener la preaprobación de un préstamo incluso antes de encontrar la propiedad que desea, y/o puede usarlo una vez que encuentre la propiedad que desea y esté solicitando un préstamo.

Si nunca antes ha completado un formulario como este, es posible que se sienta un poco intimidado. Pero no se preocupe: trabajará con su prestamista para completar el formulario. Y esta sencilla guía le explicará toda la información que usted o su prestamista deberán proporcionar para solicitar una hipoteca, para que sepa qué esperar durante el proceso.

Usted, con la ayuda del prestamista, debe indicar qué tipo de préstamo desea (FHA, VA, convencional o USDA/Rural Housing Service), el monto y la duración del préstamo, la tasa de interés y algunos otros detalles sobre el tipo de hipoteca y sus plazos.

Deberá escribir los detalles de la propiedad que desea comprar: su dirección, el año de construcción, la descripción legal de la propiedad y el número de unidades en el edificio. Luego, deberá escribir por qué desea el préstamo: ¿es para comprar la propiedad, un refinanciamiento, un préstamo para la construcción o alguna otra razón? (Si la propiedad es un préstamo de refinanciamiento o para la construcción, deberá proporcionar información adicional sobre las mejoras que planea hacer, los gravámenes existentes y algunos otros detalles). También deberá indicar a nombre de quién estará el título y el origen del pago inicial.

Usted y su coprestatario (si corresponde) deben completar su información personal, incluido su nombre, dirección actual (y si alquila o es propietario), dirección anterior, si es menor a dos años, (y si alquilaba o era propietario), número de Seguro Social, número de teléfono, estado civil, fecha de nacimiento, número de años de escolaridad y número de dependientes. El prestamista utilizará esta información para ejecutar su informe de crédito.

Usted y su coprestatario (si corresponde) deberán enumerar los detalles de su empleo. Esto incluye el nombre, la dirección y el número de teléfono de su empleador; su puesto y cargo; el tipo de negocio; el número de años que ha ocupado ese puesto; y cuánto tiempo ha estado en ese campo. Si ha estado en ese puesto por menos de dos años, también deberá completar la información de su empleo anterior. Su prestamista llamará a su empleador para corroborar el empleo. Si trabaja por cuenta propia, es probable que deba proporcionar un mínimo de declaraciones de impuestos personales y comerciales de dos años y estados financieros actuales.

Usted y su coprestatario (si corresponde) deberán incluir información sobre su ingreso bruto; esto incluye su ingreso laboral base, horas adicionales, bonificaciones, comisiones, ingresos por dividendos, intereses, ingresos por alquiler y gastos de vivienda mensuales combinados. Estos gastos incluyen el pago actual de alquiler o hipoteca, seguros, impuestos y cuotas de la asociación de propietarios, básicamente cualquier gasto relacionado con la vivienda.

Usted y su coprestatario (si corresponde) deberán enumerar lo que posee (sus activos) y lo que debe (sus pasivos). Los activos incluyen cuentas bancarias, inversiones, bienes raíces, automóviles y negocios propios; deberá enumerar los detalles (nombre del banco, número de cuenta) y el valor de mercado de cada uno de ellos. Los pasivos incluyen saldos de tarjetas de crédito, préstamos a plazos (es decir, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, préstamos para embarcaciones), pensión alimenticia y manutención de niños; para cada uno, deberá incluir el número de cuenta, el monto del pago mensual, los meses que quedan por pagar y el saldo total impago. Esto permite que el prestamista analice su estructura de deuda actual para que pueda determinar el monto del préstamo hipotecario para el que califica. El prestamista también analizará sus cuentas de efectivo para determinar si tiene el monto del pago inicial necesario y las reservas de efectivo requeridas para la transacción del préstamo.

El prestamista redactará los detalles del préstamo (el precio de compra, los costos de cierre estimados, los artículos prepagos estimados, el monto del préstamo y otros detalles sobre el préstamo) en esta solicitud.

Tendrá que responder sí o no a las preguntas sobre si se ha declarado en bancarrota en los últimos siete años, si hay juicios pendientes en su contra y si le han embargado una propiedad o un préstamo o si ha sido parte de una demanda. Si responde afirmativamente a cualquiera de estas preguntas, deberá brindar más explicaciones.

Deberá firmar esta solicitud en dos lugares. En la parte superior de la solicitud, usted y el coprestatario (si corresponde) deben firmar el formulario para reconocer que tiene la intención de solicitar un crédito conjunto, si corresponde. También debe marcar una casilla para indicar si el prestamista debe utilizar los ingresos o los activos del coprestatario (si corresponde) al determinar los detalles del préstamo. En la parte inferior de la solicitud de préstamo, usted y su coprestatario deberán firmar una vez más, para declarar que toda la información provista en la solicitud de préstamo es verdadera.

En la última sección de la solicitud de hipoteca, se le preguntará sobre su raza, etnia y sexo, pero no está obligado a proporcionar dicha información. El gobierno utiliza esto para su propio proceso de control interno.

Su relación LTV es una comparación entre el valor de su préstamo y el monto de su casa. Para determinar su LTV, su prestamista dividirá el monto de su préstamo entre el valor de tasación de la vivienda o el precio de compra (si corresponde), lo que sea menor.

Los prestamistas evaluarán su relación préstamo-valor mientras aseguran su préstamo. En general, los prestatarios con índices LTV más bajos calificarán para tasas hipotecarias más bajas que los prestatarios con índices LTV más altos. Los prestatarios que tienen una relación LTV más baja se consideran menos riesgosos para los prestamistas porque tienen más capital en sus viviendas.

Su relación LTV también determinará si tiene que pagar un seguro hipotecario privado. Para los préstamos convencionales, los prestatarios que deseen evitar pagar un seguro hipotecario privado deberán realizar un pago inicial del 20 por ciento del valor de la vivienda. Para préstamos gubernamentales como FHA, USDA, VA y otros tipos de préstamos especiales, cada uno tiene sus propios requisitos únicos del PMI. Como ejemplo, un préstamo VA no requiere seguro hipotecario. Su banquero hipotecario podrá analizar estas opciones con usted.

Los prestatarios con una relación LTV extremadamente alta se consideran "al revés" en su hipoteca, es decir, el valor de su casa es menor que el monto del préstamo. Aunque esto no es lo ideal, es posible que aún pueda refinanciar. Existen programas especiales de refinanciamiento para prestatarios con un LTV superior al 100 por ciento. El programa de refinanciamiento de alto LTV más común es el programa de refinanciamiento HARP. Si tiene un préstamo de la FHA y tiene un LTV alto, puede ser elegible para un préstamo simplificado de la FHA.

Hay varios costos involucrados en las transacciones de préstamos hipotecarios. Uno de los costos de cierre que cobra el prestamista se denomina "puntos hipotecarios" o simplemente "puntos". Un "punto" es el equivalente al 1 por ciento del monto del préstamo. Por ejemplo, si compra una casa y pide prestado $100,000, cada punto costaría $1,000. Estos puntos son cargados por el prestamista para obtener la cantidad prestada a una tasa determinada. Los puntos se pueden negociar entre el comprador y el vendedor y cualquiera de las partes puede pagarlos.

Además, hay dos tipos de puntos hipotecarios: la comisión de apertura y los puntos de descuento.

La comisión de apertura son cargos que cobra un prestamista por el costo de originar el préstamo. En otras palabras, este es el ingreso del prestamista por hacer el préstamo. Las comisiones de apertura pueden o no ser deducibles de impuestos; debe consultar con un asesor fiscal.

El prestamista también cobra puntos de descuento al momento del cierre, pero estos puntos en realidad "rebajan" la tasa de interés que se cobra sobre el préstamo hipotecario. Los puntos de descuento se consideran intereses prepagos y son deducibles de impuestos. Cuantos más puntos de descuento se paguen por el préstamo, menor será la tasa de interés. Los cargos de los prestamistas por los puntos pueden oscilar entre 0 y tantos como el prestatario quiera pagar para reducir su tasa (generalmente no más de 3 o 4).

Definitivamente hay una ventaja en arrendar:

• Flexibilidad. Eche un vistazo a los vecindarios si es nuevo en la ciudad o si está investigando dónde quiere comprar. Al alquilar puede probar un área sin comprometerse.
• Incertidumbre en su empleo Si cree que podría necesitar mudarse en un futuro cercano, o está pensando en cambios de trabajo que abarquen varias áreas de la ciudad o se encuentre en otra parte del país, es posible que desee alquilar, ya que comprar lo ata en mayor medida.
• Incertidumbre en el ingreso. Si espera un aumento o un recorte salarial en el futuro cercano, eso puede cambiar su capacidad de endeudamiento y afectar su capacidad para pagar una hipoteca.
• ¿Tiene crédito malo? Crear un historial de pagos de alquiler a tiempo puede ayudarlo a crear el tipo de crédito que necesita para calificar para una hipoteca.
• No hay mantenimiento. Cuando la tubería gotea debajo del fregadero, usted no tiene que ir a la tienda para comprar los elementos de arreglo; toma el teléfono y llama al propietario.
• Gastos imprevistos. El propietario paga muchos servicios públicos, como agua, alcantarillado, basura y, en algunos casos, también calefacción y agua caliente.

Hay ventajas en la compra de una casa:

• Capital. Cuando paga el alquiler, no es dueño de nada. Cuando paga una hipoteca, aumenta el grado de propiedad de su vivienda con cada pago. Además, puede pedir prestado contra su propiedad (o capital) en la casa para pagar compras importantes, refinanciar su casa a tasas de interés favorables o, una vez que haya pagado la hipoteca completa, pedir prestado para financiar compras importantes como una segunda casa o la educación de su hijo.
• Deducciones impositivas Puede deducir los intereses de la hipoteca, así como los impuestos sobre la propiedad. El estado no da a los arrendatarios esta bonificación. No solo eso, sino que si cumple con ciertos requisitos, el IRS no aplicará un impuesto de "ganancias de capital" sobre sus ganancias por la venta de su casa. Puede conservar los primeros $250,000 de ganancias que obtiene al vender la casa si es soltero, o los primeros $500,000 si está casado. Además, aquellos que trabajan desde casa pueden ser elegibles para recibir deducciones por su trabajo en el hogar y parte de los servicios públicos.
• Control creativo. ¿Le gusta tener docenas de cuadros en la pared? Bueno, puede colgar todos los que quiera: las paredes son suyas. ¡Adelante, píntelas de color mango! ¿Le gustaría tener otra habitación? Puede agregarla.
• Elecciones de mantenimiento. Si vive en una casa, puede decidir cómo abordar el mantenimiento, ya sea haciéndolo usted mismo o eligiendo a su propio contratista. Si vive en un condominio o asociación de propietarios, puede pagar una tarifa mensual para que los contratistas de la comunidad cubran el trabajo de mantenimiento.

Si bien una vivienda es una buena inversión, y seamos realistas, tiene que vivir en algún lugar, muchos expertos financieros advierten que no debe comprar una casa simplemente como una inversión. Históricamente, los aumentos del mercado inmobiliario han sido lentos y constantes, no meteóricos (hasta hace poco). El mercado de valores, por otro lado, ha generado rendimientos de entre el 8 y el 10 por ciento de manera constante durante décadas.

Eso depende de su mercado y de dónde elija vivir. Y considere si le gusta o no hacer mantenimiento. Las viviendas cuestan dinero. Los electrodomésticos se rompen, los techos gotean y usted es el responsable que debe pagar la factura. Al arrendar, los propietarios pagan la cuenta del plomero y del agua/alcantarillado y basura.

Pero, por supuesto, existe esa exención de impuestos. Según su categoría impositiva, las deducciones fiscales 1040 para quienes compran por primera vez subvencionan fuertemente los gastos de vivienda en los primeros años. Dado que una hipoteca fija de 30 años requiere pagos de intereses altos, todos deducibles, al comienzo del préstamo, usted deduce una mayor parte del costo de la hipoteca al principio de la duración del préstamo.

Debe tener sus documentos en orden antes de encontrar un prestamista, pero primero debe comprender la información básica.

• Pago inicial. Tradicionalmente, los prestamistas requieren un pago inicial del 20 por ciento del valor de la vivienda. Sin embargo, hay muchos tipos de hipotecas que requieren menos. Sin embargo, tenga cuidado: si paga menos, su prestamista lo examinará aún más. ¿Por qué? Porque cuanto menos haya invertido en la casa, menos tendrá que perder si simplemente deja de pagar el préstamo. Si no puede hacer un pago inicial del 20 por ciento, su prestamista requerirá un seguro hipotecario privado (PMI, en inglés) para protegerse de las pérdidas. (Sin embargo, si solo puede pagar, por ejemplo, 5 por ciento de pago inicial, pero tiene un buen crédito, todavía puede recibir un préstamo.
• Relación préstamo-valor. Los prestamistas tienen en cuenta la relación préstamo-valor (LTV) al suscribir el préstamo. Divida el monto de su préstamo por el valor de tasación de la vivienda para obtener el LTV. Por ejemplo, si su préstamo es de $70,000, y la vivienda que está comprando está tasada en $100,000, su LTV es del 70%. El pago inicial del 30 por ciento la convierte en una LTV bastante bajo. Pero incluso si su LTV es del 95 por ciento, todavía puede obtener un préstamo, muy probablemente por una tasa de interés más alta.
• Índices de deuda. Hay dos índices de deuda-ingresos que debe tener en cuenta. Primero, mire su relación de vivienda (a veces llamada "relación cuota-ingreso"); este es el pago mensual anticipado de la casa más otros gastos de propiedad de la vivienda (por ejemplo, tarifas de condominio, etc.). Divida esa cantidad por su ingreso bruto mensual. Eso le da una parte de lo que necesita. El otro es el índice de endeudamiento (o "porcentaje de cancelación anticipada"). Tome todas sus cuotas mensuales o deuda renovable (por ejemplo, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, pensión alimenticia, manutención de niños) además de sus gastos de vivienda. Divida eso por su ingreso bruto también. Ahora tiene sus índices de endeudamiento: por lo general, no debe ser más del 28 por ciento de su ingreso mensual bruto para el índice frontal y del 36 por ciento para el reverso, pero las pautas varían ampliamente. Un prestatario de altos ingresos podría tener índices más cercanos al 40 por ciento y al 50 por ciento.
• Informe de crédito. Un prestamista realizará un informe de crédito sobre usted; este registro de su historial de crédito dará como resultado una puntuación. Su prestamista probablemente considerará tres modelos de puntaje crediticio, usará el puntaje medio de los tres a los fines de la calificación. Cuanto mayor sea el puntaje, mayor será la probabilidad de que el prestatario pague el préstamo. ¿Cuál es un buen puntaje? Bueno, FICO (acrónimo de Fair Isaac Corporation, la empresa que inventó el modelo) suele ser el estándar; las puntuaciones oscilan entre 350 a 850. El puntaje promedio de FICO es 723, y 680 y más es generalmente el puntaje mínimo para obtener préstamos de crédito "A".​​​​​​​ Los prestamistas tratan los puntajes de diferentes maneras, pero en general, cuanto más alto sea el puntaje, mejor será la tasa de interés que le ofrecerán.
• Sistema de suscripción automatizado. Los días en los que un prestamista se sienta con usted para revisar su préstamo han terminado. Hoy puede averiguar si califica para un préstamo rápidamente a través de un sistema de suscripción automatizado, un software que analiza detalles como su puntaje de crédito y sus índices de deuda. La mayoría de los prestamistas usan un AUS para aprobar previamente a un prestatario. Todavía necesita proporcionar alguna información, pero el sistema toma su palabra en su mayor parte. Luego, deberá proporcionar más pruebas de que lo que le dio al AUS es correcto.

• Historial de pagos: ¿Ha pagado sus facturas a tiempo?
• Montos adeudados: ¿Cuál es su deuda total?
• Duración del historial de crédito: ¿Cuánto tiempo ha estado pidiendo préstamos? A los prestamistas les gusta ver un largo historial de crédito.
• Crédito nuevo: ¿Ha solicitado un crédito nuevo?
• Tipos de crédito utilizados: a los prestamistas les gusta ver una gran variedad de tipos de crédito: tarjetas bancarias, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y más.

Los puntajes de crédito FICO​​​​​​​ varían de 350 a 850; un 850 es el puntajes de crédito más deseado y 723 es el puntaje promedio en los EE. UU., pero puede esperar buenas tasas de interés hipotecario con un puntaje entre 720 a 760 y más.

Como evidencia anecdótica de su buena reputación crediticia, si nota que está recibiendo muchas ofertas de tarjetas de crédito o líneas de crédito con cero por ciento, probablemente esté gozando de una muy buena situación.

Los compradores de vivienda que solicitan un préstamo de FHA, uno de los tipos de préstamo más comunes para quienes compran por primera vez, generalmente pueden obtener un préstamo si su crédito es de 620 o más.

Del setenta al 80 por ciento de los prestamistas hipotecarios usan FICO como medio para determinar su tasa de interés y los tipos de préstamo para los que califica; a medida que aumentan las tasas de interés, esta diferencia puede ser significativa.

Lo bueno es que su informe de crédito es fácil de obtener. Una regulación federal que entró en vigencia en septiembre de 2005 brinda a los consumidores acceso a un informe de crédito gratuito por año de cada una de las tres agencias de informes: Equifax, Experian y TransUnion. El informe en línea se genera después de que responda una serie de preguntas de seguridad y solo tarda unos 10 minutos en completarse.

¿Cómo puede saber qué es un buen puntaje y qué es un mal puntaje? Bueno, esa es una especie de área gris ya que los diferentes puntajes se calculan de diferentes maneras; diferentes acreedores usan diferentes​​​​​​​ puntajes, y nadie sabe exactamente cómo se calculan, ya que esas fórmulas son propiedad de las empresas que las usan. Los puntajes pueden oscilar entre 300 y 900, y el puntaje de crédito promedio en Estados Unidos es de 740. Le presentamos un rango aproximado de cómo se juzgan los puntajes de crédito:

• Crédito excelente: 720 y más
• Crédito bueno: 660 a 719
• Crédito razonable: 620 a 659
• Crédito malo / pobre: 619 e inferior

Los informes de crédito son un historial de su registro de préstamos y pagos a bancos, compañías de tarjetas de crédito y cualquier otro prestamista. Cuando solicita un préstamo de dinero, el prestamista usa el informe de crédito para decidir si usted es una apuesta segura o un riesgo. También basan la tasa de interés que ofrecen en ese informe y en el puntaje de crédito resultante.

Un informe de crédito incluye:

• Historial de crédito. Esto incluye detalles de la información de la cuenta, como su historial de pagos, y específicamente información sobre cuentas que pueden haber sido enviadas a agencias de cobro de deudas. También incluye la cantidad de cuentas que tiene y el tipo de cada una, y si está al día con cada una.
• Quién está examinando su crédito. También se registra cualquier consulta sobre su crédito de los prestamistas u otras entidades.
• Cualquier sentencia en su contra, como la bancarrota.
• Información personal sobre usted, como su dirección (actual y pasada), número de Seguro Social y sus empleadores anteriores.
• Una sección de comentario suyos, en caso de que haya disputado los detalles del informe en el pasado.

Hay tres agencias principales de informes crediticios: Equifax, TransUnion y Experian. Puede recibir una copia gratuita de su informe de crédito una vez al año de AnnualCreditReport.com, que obtiene los informes de cada una de las tres empresas.

Es una buena idea obtener una copia cada año​​​​​​​ para que pueda verificar si hay errores. Los errores van desde faltas de ortografía en nombres y números de Seguro Social incorrectos hasta cuentas que aparecen como aún abiertas cuando en realidad se cerraron, un error que puede perjudicarlo cuando necesita obtener una hipoteca.

Su informe de crédito también mostrará si ha sido víctima de robo de identidad. Si su información personal, como su número de Seguro Social, ha cambiado, el informe lo revelará.

Factores personales que pueden influir en su decisión de compra:

• Quiere asentarse en un área en particular.
• Necesita más espacio para sus cosas o su familia.
• Ha tenido un cambio en su familia: se casó o tendrá un bebé.
• Necesita un cambio de ambiente. Los adultos mayores pueden desear mudarse a un lugar con menos escaleras; las personas que viven en departamentos pueden desear mudarse a una vivienda unifamiliar.
• Quiere un lugar para su mascota, como un gran patio trasero para el perro.
• Desea personalizar y posiblemente mejorar las características del espacio que habita.
• Quiere un mejor acceso a las cosas que le importan (restaurantes, escuelas, transporte público, caminos de senderismo, etc.).

Además de los factores personales, también se sugiere que considere si su situación laboral y financiera es estable. Evalúe si tiene:

• Un historial de trabajo estable.
• Ingresos constantes o en aumento.
• Un buen puntaje de crédito.
• Suficientes ahorros para hacer el pago inicial.
• Deuda global baja.